増改築と建ぺい率

全ての建物には、敷地内に作って良い広さの基準が存在します。

リフォームをする時に聞く事があるこの基準は、建ぺい率(漢字で書くと「建蔽率」)というもので、建築基準法で定められているルールです。
建物を建てるには、必ず現行法で定められている建ぺい率を守らないと違法建築になってしまうので、必ず守らなければなりません。

家を建てた事のある人なら聞いた事がある言葉のはずですが、日常で必要な知識ではないので忘れてしまう人も多いものです。
しかし、建物にリフォームを施そうとすると必ず関係してくる事になります。

基本的に家を建てる時には、建築業者や設計事務所が建ぺい率を超えないようにしてくれるので気にする事はありません。
ただ、増築リフォームの場合は増築の内容によっては建ぺい率を超える事もあるため、注意が必要です。

なぜ、増築リフォームをすると建ぺい率を超える事があるのか?
それは、増築という建物に建物ををつぎ足すという事自体が、建ぺい率を増やす場合と増やさない場合があるためです。

増築リフォームによる建ぺい率オーバー

「建ぺい率」とは、敷地に対する建坪の割合の事です。
建築用語なので普段は聞きなれない言葉ですが、分かりやすく言えば、敷地に対する真上から建物を見た時の建物の面積の事。
顕著機基準法でいう建ぺい率は、この敷地に対する建坪の割合に制限を掛けているルールの事を指します。

建ぺい率は土地の利用目的や都市計画などによって違いがあり、30%から80%の間で設定されていて、住宅用地の場合は30%から60%です。
どんな建物もこの建ぺい率の制限内で建てられていますが、新築をする時よりも増築をする時の方が影響が大きくなることがあります。

増築をする場合、今現在建っている建物に新たな空間を設ける事になるので、多くの場合で建ぺい率を増やしてしまうのです。
そして、増築によって建ぺい率が増えてしまう事で、建ぺい率の制限をオーバーしてしまう場合が出てきます。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法は、「敷地の広さ÷建ぺい率」で求められます。
例えば、100平方メートルの敷地で建ぺい率が60%だった場合、100÷0.6=60なので、60平方メートルまでの広さが建物に許される広さです。

増築リフォームで建ぺい率を増やす要因

増築リフォームで建ぺい率を増やす要因

建ぺい率を増やすという事は、建物の建築面積、つまり建物を建てている範囲が増える事を意味します。
つまり、増築した部分が「建物の一部」であれば、建ぺい率が増えるのです。

建物の一部とは明確に基準があるのですが、大まかに分けると以下のようなものがあります。

ベランダ増築リフォームの建ぺい率

ベランダを増築する場合、支柱などで地面から支えると支柱の内側の面積が建物の一部として扱われるので、建ぺい率が増えます。
ただし、奥行き1mまでは建物として扱われないので、ベランダの奥行から1mを差し引いた部分が建物面積になり、この部分のみが建ぺい率を増やすので、ベランダ全てが影響するわけではありません。

ただし、ベランダに屋根を付けてしまうと、全ての範囲が建物面積になる可能性が出ます。
また、ベランダの床部分を金網のようなメッシュ素材にすると、建物面積に含まれないという抜け道もあるので、建ぺい率が問題でベランダを増築出来ない時の裏技として使われる事もあるようです。

サンルーム増築リフォームの建ぺい率

サンルームは、ガラスで部屋を覆うため、全ての建物面積に含まれます。
基本的に壁と天井のある部屋は全て建物の一部として扱われ、サンルームの場合はガラスが壁として機能するとみなされる他、用途がほぼ部屋と同じなので抜け道もありません。

バルコニー増築リフォームの建ぺい率

ベランダと混同される事がありますが、バルコニーは2階以上の場所で、部手すりの付いた屋根がない部分を指します。
ベランダとの大きな違いは屋根がない事ですが、上の階の床部分が天井になっているハーフバルコニーというものも存在するので、間違われる事も多くあるものです。

パルコニーは、建ぺい率の制限がベランダと同等で、奥行きが1mを超えた先から建築面積になるので建ぺい率を増やします。
ただし、バルコニーもベランダと同じくメッシュ、またはスノコ状の建材で作ると建築面積として扱われない事があるようです。
自治体によって判断が分かれるので、バルコニー増築を計画する時は自治体に確認を取って下さい。

ウッドデッキ増築リフォームの建ぺい率

ウッドデッキは、それ自体が建物面積として扱われる事はありません。
理由は、建ぺい率を増やす建物の基準は屋根と壁がある空間なので、通常であれば屋根も壁もないウッドデッキだけでは建ぺい率への影響はゼロです。

ただし、屋根がある場合は、ペランダやバルコニーと同じように、奥行から1mを差し引いた面積が、建物面積となり建ぺい率を増やします。
また、元々の建物にある庇などに被る場合も、奥行から1mを差し引いた部分が建物面積とされる事もあるので、自治体やリフォーム業者に確認しないと違法建築になる場合も出てきます。

車庫増築リフォームの建ぺい率

車庫の場合は「屋根があれば」すべて建物面積になるので、建ぺい率を増やします。
これはカーポートであれ、ビルドインガレージであれ同じなので、屋根付きの車庫を構築したい時は建ぺい率に余裕がないと増築は不可能です。

抜け道としては地下に車庫を作るという方法がありますが、高額な費用が掛かる事、現在の建物は移築が必要な事もあり実行するのは難しく、現実的ではありません。

建て替えリフォームの場合の建ぺい率

建て替えリフォームをした場合は、建て替える前の建ぺい率のままでは建て替えが出来ない事があります。

建ぺい率は建築基準法の改正であったり、自治体の基準変更や指定地域になったりなどで変化するので、場合によっては基準となる数字が増えていたり減っていたりするという事が起きます。

そのため、建て替えの時には基準が変わってしまい建ぺい率が変化している事もあり得るので、建て替えをする場合は建物面積を変更する事も考えておかないといけません。

時代によって変わる建ぺい率

時代によって変わる建ぺい率

建ぺい率を決めている建築基準法は、これまで何度も改正されているので基本的に「変わるもの」です。

改正のきっかけはほとんどが災害で、改正の多くは耐震基準などの建物の強度に関する変更なのですが、建ぺい率の見直しも行われる事があります。
また、都市計画などの特定の指定を受けた場合は建ぺい率も大きく変わるので、建て替えリフォームをしたら昔と規制が変わっていたという事が珍しくありません。
自治体によっても変わる事があるので、建て替えリフォームを計画する時は最初に確認するべきものです。

近年は緩和傾向にある建ぺい率

建ぺい率は、近年緩和傾向にあるため、以前よりも敷地面積に対して広い建物面積を得られるようになっています。
緩和は地域や自治体によって差があるものの、建て替えリフォームをするときに前の家よりも広い建物が建てられる事も。

建ぺい率はリフォーム業者や建築業者側でも調べてくれるのですが、時に業者側のミスで建ぺい率を超える建物ができるケースがまれにあります。

建て替えであれ増築であれ、必ず建ぺい率の確認は必要になるので出来る限り自分で確認しておいて下さい。

増築、建て替えリフォームは容積率の制限もある

増築、建て替えリフォームの容積率

増築、建て替えリフォームをする時に、制限となるものは他にもあります。
建ぺい率と並ぶ影響があるのは「容積率」というもので、建物の床面積の上限を決めるルールです。

建ぺい率は建物の平面を基準にしているのですが、容積率は建物の床の広さである「延べ床面積」を基準にしています。

容積率の制限は2つの基準つあり、敷地面積によるものと、道路によるものです。

敷地面積による容積率の制限

敷地面積を基準にした容積率は、その土地の使用目的によって決められていて、指定容積率と言われています。
住宅地の場合は、敷地面積の50%から500%の範囲で決められていて、地域によって違いがあるので一定ではありません。
自治体に確認をしないと分からないので、増築リフォームを行う前に自治体へ問い合わせておく必要があります。

敷地面積による容積率の計算方法は、下記の通りです。

敷地面積(平方メートル)×指定されている容積率

容積率が150%で敷地面積が100平方メートルであれば100×1.5=150なので、上限容積率は敷地面積の150%までになります。

道路による容積率の制限

建物の出入り口、つまり玄関の前にある道路の広さで受ける容積率の制限で、基準容積率と言われるものです。

道路による容積率制限は、家の玄関前にある道路の幅が12m以下の時に適用されるので、大通りの前にある住宅は適用されず、敷地面積の容積率制限が適用されます。

道路の幅が12m以下の場合、その道路の幅員(ふくいん)に0.4、地域によっては0.6を掛けた数字が上限です。

道路の幅が12mだとすれば、12×0.4=4.8になるので、敷地面積の480%が上限容積率になります。

敷地面積による容積率と、道路による容積率は両方適用される事はありません。
両方を比べて数字の小さいほうが適用されるので、どこまで容積率上限が伸びるかは玄関前の道路の広さの影響が大きくなります。

建ぺい率と容積率の違反をするとどうなるか

建ぺい率と容積率を守らずに増築や建て替えをした場合は、基準内に収まるように修正をする義務が生じますが、現実的には発覚しなければ修正をする必要はありません。
ただし、近隣からの通報などで発覚する事も珍しい事ではないので、バレないだろうと考えて安易に違反してしまうと、後で困る事になる事もあります。

また、火災保険や地震保険を掛けている場合は、契約が出来ない、または契約ができても火災や災害が起きた時に保険が下りないという事にもなりかねません。

建ぺい率と容積率は必ず守って増築や建て替えリフォームを行わないと、今は良くても後々困るのは自分、あるいは家を継いだ家族になります。

増築リフォームや建て替えリフォームを行う場合は、必ず建ぺい率と容積率の範囲内で行うために調べておく事が必須と言えるほど重要です。
通常であれば工事を依頼した業者側で対応してくれますが、万が一のトラブル防止のためにも自分で調べる事ておいて下さい。
建ぺい率、容積率ともに自治体に問い合わせると教えてくれます。

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リフォームを行う際には、色々な業者と比較する事をオススメします。 業者を比べる事で、数十万円単位で安くなった事例は多くありますので、リフォームを行う際には、注意するようにしましょう。

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